LOCAZIONI BREVI E CEDOLARE SECCA

La Legge di Bilancio 2024 introduce, a partire dall’1 gennaio 2024, importanti novità in tema di locazioni brevi e cedolare secca.

Aumenta dal 21 al 26% l’aliquota dell’imposta sostitutiva da applicare ai redditi che derivano dalla locazione breve per coloro che hanno scelto il regime agevolato della cedolare secca.

Potranno ancora applicare l’aliquota del 21% coloro che concedono in locazione breve solo una unità e coloro che ne concedono in locazione più di una ma con riferimento ad un immobile a scelta del contribuente, con scelta da effettuarsi in dichiarazione.

LA SCELTA TRA REGIME ORDINARIO E AGEVOLATO

Si definiscono “brevi” i contratti di locazioni riguardanti immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, comprensivi anche di fornitura di biancheria, di pulizia dei locali e di connessione wi-fi. Si tratta di contratti che non hanno obbligo di registrazione .

Va anzitutto precisato che il regime cui si fa riferimento riguarda le sole persone fisiche che concedono in locazione gli immobili abitativi al di fuori dell’attività di impresa.

I redditi che derivano dalla stipula di contratti di locazione breve possono essere assoggettati a tassazione con due modalità: la tassazione ordinaria e la cedolare secca.

La cedolare secca consiste in un regime facoltativo che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali; imposta sostitutiva la cui misura è del 21 o 26%, a seconda del numero di unità assoggettate a locazione.

La scelta tra il regime ordinario e quello agevolato va fatta tenendo conto di una serie di fattori, tra cui la presenza di altri redditi che fanno aumentare il reddito complessivo e, di conseguenza, l’applicazione di una aliquota più elevata, e la presenza di oneri detraibili e deducibili che, per loro natura, possono essere portati in deduzione dell’Irpef e non dell’imposta sostitutiva.

Ad esempio, il contribuente che non ha altri redditi oltre a quelli derivanti dalle locazioni brevi e che magari ha sostenuto spese sanitarie di elevato ammontare oppure ha effettuato degli interventi che danno diritto ad una detrazione, ha convenienza ad applicare il regime ordinario perché, altrimenti, perderebbe le detrazioni spettanti; al contrario, un contribuente che ha un reddito di lavoro dipendente, ha convenienza ad applicare il regime della cedolare secca così da tenere il reddito che deriva dalla locazione breve separato da quello di lavoro dipendente, evitando di entrare in uno scaglione a cui corrisponde una aliquota più elevata.

LE NOVITÀ

La legge di Bilancio 2024 interviene sul regime delle locazioni brevi prevedendo l’aumento della imposta sostitutiva al 26% ma lasciando ancora la possibilità di applicare l’aliquota del 21% per una delle unità locate.

Si possono, quindi, verificare tre diverse ipotesi:

a) la prima è quella del contribuente che concede in locazione breve una sola unità immobiliare e che, se sceglierà il regime della cedolare secca, applicherà al reddito che ne deriva l’aliquota del 21%;

b) il secondo caso è quello del contribuente che concede in locazione breve più di una unità immobiliare ma meno di 5 (quindi 2, 3 o 4): se il contribuente sceglierà la cedolare secca, su una delle unità (a sua scelta) applicherà l’imposta sostitutiva del 21%, mentre sulle altre applicherà quella del 26%;

c) la terza ipotesi è quella del contribuente che concede in locazione più di quattro unità immobiliari: l’attività si intende svolta nell’esercizio di impresa e si rende, quindi, necessaria l’apertura della partita Iva e l’iscrizione nella gestione previdenziale.

Si ricorda che, a decorrere dal periodo di imposta 2021, è stato posto un limite all’applicazione del regime delle locazioni brevi affermando che può applicarsi solo a non più di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta. Qualora tale limite sia superato, l’attività si intende svolta in forma imprenditoriale e ne consegue, quindi, la necessità di porre in essere tutti gli adempimenti legati allo svolgimento della attività di impresa (apertura partita Iva, iscrizione previdenziale, emissione fatture, etc.).

L’APPLICAZIONE DELLA RITENUTA

I contratti di locazione breve possono essere conclusi direttamente oppure tramite intermediari, che possono essere anche soggetti che gestiscono portali telematici.

In quest’ultimo caso, se gli intermediari intervengono all’atto del pagamento, devono operare una ritenuta sul corrispettivo incassato.

La ritenuta è applicata in misura pari al 21% sull’importo del corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve, mentre non devono essere assoggettati a ritenuta eventuali penali, caparre o depositi cauzionali, in quanto si tratta di somme di denaro diverse ed ulteriori rispetto al corrispettivo.

La ritenuta è applicata a titolo di acconto; ciò significa che il contribuente deve poi indicare i dati nel modello di dichiarazione dei redditi e versare l’eventuale differenza di imposta.