LOCAZIONI BREVI: NOVITA’ 2026

Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2026, il legislatore interviene in modo deciso sulla disciplina delle locazioni brevi, introducendo un criterio oggettivo e automatico per qualificare l’attività come imprenditoriale.

La finalità della norma è evidente: ridurre l’utilizzo del regime delle locazioni brevi da parte di soggetti che gestiscono un numero significativo di immobili, evitando valutazioni discrezionali basate su organizzazione, continuità o struttura.

Dal periodo d’imposta 2026, il superamento di  due appartamenti destinati a locazioni brevi (ovvero uguali o inferiori a 30 giorni) comporta l’automatica fuoriuscita dal regime fiscale della cedolare secca, senza possibilità di prova contraria, con l’obbligo di apertura della partita iva.

PUNTI PRINCIPALI DELLA RIFORMA

1. Nuova soglia numerica
   • La presunzione di imprenditorialità scatta quando il contribuente destina alla locazione breve più di due appartamenti nel periodo d’imposta.
   • In concreto, dal terzo appartamento l’attività è qualificata come imprenditoriale ed è necessario aprire una partita iva.
2. Effetti fiscali
   • Inapplicabilità del regime delle locazioni brevi di cui all’art. 4 DL 50/2017.
   • Esclusione della cedolare secca.
   • Applicazione delle regole ordinarie previste per le attività d’impresa, con i relativi adempimenti fiscali e contabili.
3. Presunzione assoluta
   • La presunzione è insuperabile.
   • Non rilevano:
     • la durata delle locazioni
     • la saltuarietà dell’attività
     • l’assenza di una struttura organizzata.

4. Criterio di conteggio
   • Il parametro rilevante è esclusivamente il numero di appartamenti, non:
     • i giorni di locazione
     • il numero dei contratti
     • il volume dei canoni percepiti.

5. Affitto di singole stanze
   • La locazione di più stanze all’interno del medesimo immobile, anche a soggetti diversi, è considerata un solo appartamento ai fini del conteggio.
6. Rilevanza soggettiva
   • La verifica è effettuata con riferimento al singolo contribuente.
   • Non concorrono al superamento della soglia:
     • immobili concessi in locazione ordinaria
     • immobili concessi in comodato
     • immobili locati a breve da conduttori o comodatari.

7. Utilizzo di intermediari
   • Le locazioni brevi concluse tramite piattaforme o intermediari rilevano integralmente ai fini del conteggio.